Appraisal Agunan

Abstrak

Berdasarkan sekelumit pengetahuan, hasil dari secuil pengalaman yang mungkin bisa dijadikan sebagai pedoman. Berisi analisa dan contoh dasar serta definisi pada objek penilaian. Terdapat beberapa elemen dan faktor, serta hal - hal yang bersifat informatif mengenai objek penilaian. Terdapat juga beberapa jenis dan keterangan, serta konsep dalam menilai. Terdapat pula beberapa kriteria dan langkah, serta manfaat guna menentukan nilai. Juga terdapat beberapa metode dan pengertian, serta prinsip yang berguna untuk menjalani prosedur penilaian. Juga berupa studi dan teknik, serta unsur - unsur apa saja yang mempengaruhi nilai agunan / jaminan.

Agunan / Jaminan

Terdapat 2 (dua) syarat pada jaminan, yaitu; Harga Jaminan dan Keamanan Jaminan. Jaminan terbagi menjadi 2 (dua) unsur, yaitu;

• Sifat Jaminan;
• Sifat Khusus
• Sifat Umum

• Hak Jaminan
• Hak Kebendaan;
• Tangible (berwujud)
• Intangible (tidak berwujud) Aktiva tidak berwujud; Franchise, goodwill, hak cipta, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak merk, hak pakai, hak paten, trade mark dan lain sebagainya.
• Benda Bergerak; kendaraan bermotor, mesin - mesin, peralatan kantor, persediaan barang, tagihan, surat berharga, perhiasan, deposito, cash collateral, pesawat terbang dan kapal laut dengan bobot tidak melebihi 20m³ (namun ada juga yang menetapkan bobot tidak melebihi 50m³)
• Benda tidak bergerak; tanah dan bangunan, pesawat terbang dan kapal laut dengan bobot melebihi 20m³ (namun ada juga yang menetapkan bobot melebihi 50m³)

Hak Non - Kebendaan atau Perorangan

Personal Guarantee atau Borgtocht.

Jaminan seseorang pihak ketiga yang menjamin pembayaran kembali kepada pihak pertama (kreditur) jika sekiranya pihak kedua (debitur) tidak mampu dalam memenuhi kewajibannya. Personal guarantee mengakibatkan seluruh harta kekayaan si-penjamin menjadi agunan pembiayaan debitur yang bersangkutan.

Corporate Guarantee.

Jaminan perusahaan pihak ketiga yang menjamin pembayaran kembali kepada pihak pertama (kreditur) jika sekiranya pihak kedua (debitur) tidak mampu dalam memenuhi kewajibannya.

PENILAIAN

Nilai

Adalah hasil guna dari suatu properti berwujud maupun tidak berwujud, dinyatakan dalam bentuk uang yang diperoleh melalui proses penilaian pada waktu tertentu.

Proses pekerjaan seorang penilai dalam memberi suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu jaminan bergerak maupun tidak bergerak. Berdasarkan hasil analisis terhadap fakta - fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip - prinsip penilaian yang berlaku.

Harga < Nilai (Murah)

Harga > Nilai (Mahal)

Harga = Nilai (Wajar)

AGUNAN

Jaminan yang diserahkan debitur dalam rangka pemberian fasilitas pembiayaan. Agunan dapat berupa barang, proyek, atau hak tagih yang dibiayai dengan pembiayaan yang bersangkutan, dan barang lain, surat berharga atau garansi resiko yang ditambahkan sebagai agunan. Agunan sangat diperlukan guna memperkecil resiko - resiko yang merugikan dan untuk melihat kemampuan debitur dalam menanggung pembiayaan kredit.

Dasar penilaian agunan terpapar jelas dalam undang - undang no. 10 tahun 1998, berisi;

• Jaminan pemberian kredit;
• Keyakinan atas kesanggupan debitur untuk melunasi pembiayaan sesuai dengan yang diperjanjikan.
• Dilarang memberikan pembiayaan tanpa adanya jaminan pemberian kredit.
• Diperoleh melalui penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan, dan prospek usaha debitur.

Faktor - Faktor Yang Mempengaruhi Nilai

• Micro Market;
• Bentuk, Ukuran, Usia Bangunan, Fasilitas, Aksesibilitas (keteraksesan atau ketercapaian)
• Macro Market;
• Kebijakan Lingkungan, Kebijakan Pemerintah, Perencanaan kota, Peruntukan Wilayah, Program Pekerjaan Umum, dan lain sebagainya.
• Sosial;
• Urbanisasi, transmigrasi, pertumbuhan penduduk, perubahan pola hidup, dan lain sebagainya.
• Ekonomi;
• Aktivitas bisnis, pendapatan masyarakat, harga BBM dan sembako, pajak, tingkat suku bunga, nilai tukar mata uang, harga saham di pasar modal, dan lain sebagainya.

Prinsip - Prinsip Dasar Penilaian

• Highest and Best Use;
• Penggunaan tertinggi dan terbaik, prinsip ini menegaskan bahwa properti pada kondisi pemanfaatan optimal, artinya memberikan keuntungan semaksimal mungkin.
• Substitution;
• Penggantian, pembeli properti hanya bersedia membayar uang untuk properti pengganti.
• Conformity, Compatibility, and Suitability;
• Properti lebih ideal bila berada pada lingkungan yang sesuai.
• Anticipation;
• Nilai properti juga dipengaruhi akan harapan atas keuntungan pada masa yang akan datang.
• Diminishing Return;
• Penambahan biaya terhadap suatu properti secara terus - menerus, awalnya akan meningkatkan nilai properti, namun pada kondisi tertentu akan turun nilainya.
• Changes;
• Nilai properti secara dinamis berubah - ubah, sejalan dengan perubahan variable yang berpengaruh.
• Supply and Demand;
• Penawaran dan permintaan, nilai properti sangat sensitif terhadap gejolak supply & demand sebagai dampak dari faktor eksternal.
• Competition;
• Nilai properti sangat dipengaruhi berdasarkan pada tingkat kejenuhan yang diakibatkan oleh tingkat kompetisi yang tinggi.
• Consistent Use;
• Properti harus dinilai berdasarkan dari penggunaan yang tetap dan berdasarkan pada peruntukan yang terbaik.

Jenis - Jenis Nilai

• Market Value;
• Merupakan estimasi atas nilai yang diperoleh dari transaksi jual - beli suatu properti pada waktu penilaian saat di lokasi atau di sekitar wilayah agunan berada, berdasarkan pada kondisi properti yang setara dengan agunan (fair market value atau nilai agunan yang wajar)
• Replacement Cost New;
• Biaya penggantian, taksiran biaya yang dikeluarkan untuk mengganti suatu properti, atau pengadaan pembangunan sebagai penggantian properti baru. Jenis nilai ini serupa dengan nilai perolehan dalam akuntansi.
• Reproduction New;
• Taksiran biaya yang dikalkulasi guna membangun kembali (reproduksi) properti dengan penyesuaian harga bahan - bahan yang berlaku saat ini, namun disusutkan sesuai dengan kondisi serta usia bangunan. Jenis nilai ini serupa dengan nilai buku.
• Liquidation Value;
• Nilai likuidasi, merupakan taksiran sejumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi yang terjadi di pasar, ketika penjual terpaksa menjual dalam waktu yang terbatas, sementara pembeli memiliki keleluasaan waktu dan harga beli.

Teknik dan Tata Cara Penilaian Jaminan

Prosedur Penilaian Agunan;

• Mempelajari serta meneliti kelengkapan dan kebenaran atau kebasahan suatu dokumen yang diserahkan oleh calon debitur, sehingga diperoleh kesimpulan bahwa agunan tersebut dapat di-ikat secara hukum atau yuridis.
• Survey on the spot untuk mengetahui dan menilai kondisi fisik agunan yang akan dijaminkan, apakah sesuai dengan yang tercantum dalam berkas atau dokumen yang ada, serta pada keterangan atau penjelasan yang telah diberikan oleh calon debitur. Jika penilaian harga agunan dilakukan oleh pihak ketiga, maka peninjauan harus dilakukan bersama.
• Dibuatkan berita acara pemeriksaan atau penaksiran agunan yang ditanda - tangani oleh petugas dan disetujui oleh pejabat yang berwenang.

Kriteria Agunan

• Memiliki nilai ekonomis;
• Dapat dinilai dengan uang dan memiliki harga yang relatif stabil atau valuability, serta dapat dengan mudah dijadikan uang melalui transaksi jual - beli atau marketability.
• Dapat dinilai secara umum dan pasti;
• Tidak dipengaruhi oleh faktor subjektivitas tinggi (ascertainability) seperti;
• Barang antik, benda pusaka, berlian, lukisan, dan lain sebagainya.
• Memiliki nilai yuridis atau legality;
• Memiliki bukti kepemilikan yang syah dan kuat serta dapat dipindah - tangankan kepemilikannya.

Dasar Penilaian Agunan

• Harga Baku;
• Berdasarkan harga beli dikurangi penyusutan yang pernah dilakukan terhadap agunan tersebut.
• Harga Pasar;
• Berdasarkan nilai agunan tersebut bila dijual pada saat pelaksanaan taksasi.
• Informasi Harga Pasar;
• NJOP PBB.
• Melalui media online.
• Menggunakan jasa lembaga appraisal.
• Kroscek langsung kepada penjual atau supplier.
• Meminta keterangan harga tanah dari masyarakat setempat, lurah, dan pemda, serta BPN.
• Membandingkan dengan harga beli yang sama pada nasabah lain yang sudah atau sedang dibiayai.

Kriteria Umum Dasar Penilaian Agunan Berdasarkan Jenisnya

• Cash Collateral;
• Penilaian agunan berupa deposito, tabungan, dan giro, berdasarkan atas nilai real rupiah terkini.
• Surat Berharga;
• Dikeluarkan oleh bank atau perusahaan yang cukup bonafide.
• Berupa surat yang dapat diperjual - belikan di bursa pasar modal dan pasar uang, atau bisa dijual ke bank, jenisnya;
• Obligasi.
• Sertifikat deposito dan sertifikat lainnya yang dikeluarkan oleh lembaga perbankan bonafide.
• Saham perusahaan nasabah dan saham perusahaan pihak ketiga yang telah terdaftar di bursa efek.
• Program semester (promes) yang diperjual - belikan di pasar uang dan modal, dan promes yang diendorse oleh bank pemerintah atau lembaga keuangan yang ditunjuk oleh pemerintah.
• Logam Mulia (emas murni atau perhiasan)
• Penilaian berdasarkan harga pasar menurut kondisi, berat, dan kadar.
• Penilaian berdasarkan atas harga beli terendah yang berlaku bagi minimal 3 (tiga) pedagang besar saat agunan diterima.
• Hendaknya meminta bantuan orang - orang yang ahli dalam hal perhiasan tanpa menggunakan alat - alat khusus dan keahlian khusus yang umumnya dimiliki oleh toko emas.

Barang Perniagaan

• Barang Dagangan;
• Berdasarkan atas harga perolehan (harga pokok + biaya yang dikeluarkan) sebelum ditambah margin.
• Barang industri;
• Berdasarkan atas jumlah biaya yang dikeluarkan untuk produksi atau pengadaan barang tersebut.
• Piutang;
• Bonafiditas terhutang dapat dibuktikan.
• Tenor piutang tidak lebih dari 3 (tiga) bulan.
• Berdasarkan atas nilai real jumlah piutang yang dijaminkan dengan ketentuan (merupakan piutang lancar sebelum jatuh tempo)
• Kendaraan Bermotor;
• Penilaian agunan kendaraan berdasarkan atas harga pasar / on the road (OTR) yang berlaku pada saat kendaraan dijaminkan, dengan mempertimbangkan tahun produksi, kondisi fisik, merk, dan type, serta penggunaannya.
• Usia teknis kendaraan bermotor adalah 5 (lima) tahun, bila lebih dari usia teknis maka sudah pasti akan mengalami penurunan nilai secara ekonomis.
• Kendaraan yang diterima sebagai agunan berusia maksimal 5 (lima) tahun pada saat diterima sebagai agunan, dan maksimal berusia 10 (sepuluh) tahun pada saat berakhirnya jatuh tempo kontrak kredit.
• Sebelum memutuskan menerima kendaraan sebagai agunan, bank harus memperhatikan kecepatan penyusutan nilai atau penurunan harga jual kembali yang signifikan dari merk-merk kendaraan tertentu dibandingkan dengan harga kendaraan tersebut dalam keadaan baru, contohnya;
• Mobil buatan Amerika, Eropa dan Korea.
• Motor buata China.

Langkah - Langkah Penilaian Agunan Kendaraan Bermotor;

• Wajib kroscek keabsahan atau keaslian BPKB ke Samsat setempat.
• Validasi harga dengan pihak ketiga, diantaranya;
• Dealer setempat.
• Daftar harga terkini automotif di media online.
• Perusahaan penilai jaminan atau appraisal independen.
• Wajib kroscek kembali mengenai informasi atas jaminan kendaraan yang diberikan secara detail dari pihak ketiga, misal; merk, type, kondisi, selera pasar, dan taksiran nilai pasar kendaraan.
• Pastikan dokumen utama kepemilikan telah dikuasai oleh bank termasuk semua dokumen pendukung untuk dipindah - tangankan.

Mesin Pabrik

• Usia teknis mesin pabrik umumnya 10 (sepuluh) tahun, frekuensi penggunaan yang tinggi akan mempercepat penurunan nilai teknis dan akan mempengaruhi nilai ekonomis.
• Penilaian berdasarkan atas nilai terendah antara nilai pasar wajar dan nilai buku (nilai suatu asset yang dinyatakan dalam pembukuan, nilai buku biasanya dihitung dengan cara mengurangi nilai asset terhadap akumulasi depresiasi atau penyusutannya, nilai buku juga dapat dihitung dengan mengurangi total aset dengan aset tidak berwujud dan liabilitas)

Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

Metodenya sama dengan penilaian tanah dan bangunan, penilaian mesin dapat dilakukan dengan 3 (tiga) metode, yaitu;

• Market data approach, suatu metode dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual - beli terkini atas mesin dan peralatan sejenisnya, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan - perbedaan yang ada.
• Income approach, suatu metode dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan. Nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa usia ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu sehingga menjadi nilai wajar dari mesin tersebut.
• Cost approach, suatu metode dengan menggunakan pendekatan kalkulasi biaya. Menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta besarnya biaya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin dan atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan nilai wajar dari mesin tersebut.

Dari semua pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim digunakan khususnya di Indonesia adalah metode cost approach, dikarenakan data - data penunjang yang diperlukan dalam melakukan metode market data approach dan metode income approach sangatlah terbatas dan langka.

Tanah dan Bangunan

Penilaian agunan berupa tanah harus memperhatikan status hak atas tanah, riwayat tanah, kondisi daerah, letak tanah, ukuran tanah, kelas tanah, peraturan pemerintah, kesuburan tanah dan peruntukan tanah.

Bangunan yang dapat diterima sebagai agunan adalah bangunan yang berdiri di atas sertifikat hak milik dan sertifikat hak guna bangun yang masa berlakunya sama atau lebih lama dari masa pembiayaan, dapat berupa rumah, rukan, ruko, pabrik, dan gudang. Hal yang harus diperhatikan dalam penilaian bangunan adalah;

• Surat izin mendirikan bangunan.
• Lokasi bangunan.
• Luas bangunan.
• Konstruksi bangunan.
• Kondisi bangunan.
• Tahun pembangunan atau renovasi terakhir.
• Peruntukan bangunan.

Penilaian agunan berupa tanah dan bangunan berdasarkan atas nilai antara harga menurut NJOP dan harga pasar yang wajar, dapat menggunakan beberapa cara, yaitu;

• Harga menurut appraisal perusahaan penilai.
• Harga khusus yang diterbitkan oleh pengembang.
• Harga dasar yang diterbitkan oleh Pemda setempat.
• Pedoman harga standar dari kantor BPN setempat.

Bila agunan dalam proses split sertifikat, maka harus dilengkapi dengan surat pernyataan covernote dari notaris yang harus mencantumkan perkiraan tanggal selesai proses pemecahan sertifikat serta penyerahannya.

Pemeriksaan Dokumen Agunan Tanah dan Bangunan

• Pastikan jaminan yang ditunjukan oleh calon debitur adalah jaminan yang sama dan sesuai dengan dokumen jaminan yang diserahkan.
• Pastikan nama pada sertifikat tanah adalah nama yang sama dan sesuai dengan nama calon debitur, jika ada perbedaan nama calon debitur antara dokumen identitas dan dokumen jaminan maka calon debitur harus melengkapi dokumen pendukung berupa surat keterangan beda nama atau ganti nama.
• Jika sertifikat yang dijaminkan atas nama pihak ketiga, maka pastikan bahwa nama pada sertifikat adalah nama yang sama dan sesuai dengan nama di KTP penjamin serta dokumen pendukung lainnya, dan status hubungan antara penjamin dengan calon debitur harus divalidasi serta sesuai dengan ketentuan yang diberlakukan oleh bank.
• Pastikan no. Sertifikat yang tertera pada sampul depan adalah no. yang sama dan sesuai dengan no. Sertifikat yang tertera pada halaman buku tanah.
• Pastikan alamat yang tertera pada salinan buku tanah halaman depan pada sertifikat adalah alamat yang sama dan sesuai dengan alamat yang tercantum pada surat ukur dan alamat letak objek PBB.
• Pastikan gambar sertifikat dan surat ukur pada halaman salinan buku tanah halaman depan sama dan sesuai dengan nomor pada lembar gambar sertifikat dan surat ukur.
• Pastikan sertifikat sudah diroya. Berdasarkan UU no. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda - benda yang berkaitan dengan tanah (UU Hak Tanggungan) Roya adalah pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan tersebut telah dihapus.
• Pastikan ukuran luas tanah yang tertera pada sertifikat sama dan sesuai dengan yang tertera pada PBB. Apabila terdapat perbedaan maka penilaian jaminan diambil dari luas yang tertera pada sertifikat. Begitu pula jika terdapat perbedaan nama antara sertifikat dan PBB, maka nama yang digunakan adalah nama yang tertera pada sertifikat.

Kondisi Agunan Yang Sebaiknya Dihindari

• Tanah kuburan.
• Tanah sengketa.
• Peruntukan jalur hijau.
• Terkena pelebaran jalan.
• Posisi tusuk sate dan letter L.
• Lebar jalan di depan lokasi jaminan dan atau akses jalan menuju lokasi jaminan kurang dari 1m.
• Tanah dan bangunan yang peruntukannya untuk sebagian atau seluruhnya sebagai sarana umum atau sosial, seperti; sekolah, puskesmas, rumah ibadah, dan lain sebagainya.

Hal - Hal Yang Perlu Diperhatikan Dalam Menerima Agunan Kebendaan

• Kemudahan untuk dilaksanakan pengikatan.
• Agunan yang dijaminkan tidak dalam sengketa maupun gugatan dari pihak lain.
• Keabsahan atau keaslian kepemilikan beserta berkas dan dokumen kepemilikannya.
• Penutupan asuransi, mencakup kecukupan nilai agunan dan bonafiditas perusahaan asuransinya.
• Marketability agunan, antara lain terkait dengan jenis agunan, lokasi agunan, kondisi fisik agunan.
• Memastikan peringkat jaminan yang diperoleh, sehingga memperkecil resiko dalam pelaksanaan eksekusi nantinya.

Hal - Hal Yang Perlu Diperhatikan Dalam Menerima Agunan Non - Kebendaan

• Karakter dari pemberi jaminan, dalam hal corporate guarantee karakter dari pengurus atau pemilik jaminan.
• Legalitas pemberi jaminan perorangan, meliputi kecakapan dan kewenangan yang bertindak dalam menerbitkan jaminan perorangan.
• Kemampuan material pemberi jaminan perorangan atau perusahaan.
• Diminta kepada pemberi jaminan untuk melepas hak istimewanya, supaya agunan nasabah yang dijaminkan tidak dapat dilelang oleh penjamin sebelum yang bersangkutan memenuhi kewajiban membayar jaminan, dengan dilepaskannya hak istimewa tersebut, maka pihak bank dapat langsung menagih kepada pemberi jaminan apabila terjamin cidera janji, tanpa harus melelang terlebih dahulu agunan nasabah.
• Perlu diketahui dan dipastikan telah berapa - kali penjamin menanda - tangani atau memberikan jaminan serupa, hal ini untuk mengetahui rasio harta kekayaan penjamin dibandingkan total hutang yang ikut dijaminkan oleh penjamin.
• Akta pengikatannya dibuat berdasarkan akta notariil dengan mencantumkan nilai rupiah yang dipertanggungkan.
• Berkaitan dengan borgtocht atau corporate guarantee, pada prakteknya hal tersebut merupakan moral obligation dan dalam pelaksanaanya sulit untuk dieksekusi, sehingga tidak mudah untuk dapat mengetahui secara pasti aset penjamin, oleh karena itu hendaknya periksa secara benar dan teliti mengenai kemampuan finansial penjamin, kewenangannya dan keabsahan akta jaminan yang diterbitkan.

Contoh Pembobotan Nilai Likuidasi Agunan

Nilai Likuidasi Agunan

Liquidation value atau nilai likuidasi merupakan perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual - beli suatu benda atau barang di pasar dalam waktu yang terbatas atau relatif cepat.

Dalam upaya melindungi kepentingan kreditur terhadap agunan yang diserahkan oleh nasabah, maka perhitungan kecukupan nilai agunan dilakukan berdasarkan nilai likuidasinya.

Pada cash collateral berupa deposito, atau giro, atau tabungan nilai likuidasinya adalah 90%

Contoh;

Apabila terdapat kredit dengan jaminan deposito senilai Rp. 1.000.000.000,- maka nilai likuidasi yang diterima adalah Rp. 900.000.000,-

Berikut ini adalah gambar tabel nilai likuidasi untuk kendaraan berdasarkan jenis, usia, produksi, dan kegunaanya;

Berikut ini adalah gambar tabel nilai likuidasi untuk tanah berdasarkan kepemilikan, kondisi, jenis, dan usia bangunan;

Manfaat Lain Nilai Likuidasi Agunan

Penetapan nilai likuidasi digunakan juga untuk melakukan judgement terhadap hasil penilaian yang disampaikan oleh perusahaan penilai independent rekanan bank, untuk mengantisipasi kemungkinan penyajian nilai taksasi yang lebih tinggi dari nilai transaksi yang sebenarnya terjadi di lapangan. Dengan demikian nilai objek agunan yang telah dinilai berdasarkan pembobotan dapat mendekati nilai pasar yang lebih real.

Teknik Penilaian Agunan Dengan Menggunakan Pendekatan Harga Pasar

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercaya.

Pendahuluan;

• Dalam metode pendekatan perbandingan data pasar, penilai memberikan pendapat atau estimasi atas nilai dengan cara menganalisa properti pembanding yang sejenis dan membandingkannya dengan properti subjek yang akan dinilai. Dalam pendekatan penilaian ini lebih menitik - beratkan kepada analisis dan teknik penyesuaiannya terhadap properti pembanding.
• Dalam metode ini pendapat atas nilai pasar dibangun dengan cara membandingkan properti subjek dengan properti pembanding yang sejenis yang mana baru saja terjual, sedang ditawarkan, atau sedang dalam proses penawaran (misal; tawar - menawar yang sedang terjadi). Hal yang utama dalam pendekatan perbandingan data pasar adalah harga pasar suatu properti terkait dengan harga properti pembanding.

Analisa Perbedaan Dan Persamaan Dalam Mempengaruhi Nilai

Analisis dalam membandingkan difokuskan pada perbedaan dan persamaan antara unsur - unsur yang mempengaruhi nilai, seperti;

• Hak kepemilikan
• Maksud & tujuannya
• Jangka waktu pembiayaan
• Kondisi pasar pada saat transaksi
• Ukuran
• Lokasi
• Ciri - ciri fisik
• Karakteristik properti (komersial)

Unsur - unsur yang diperbandingkan diuji terhadap fakta - fakta yang terjadi di pasaran, guna memperkirakan unsur mana yang peka terhadap perubahan dan seberapa besar pengaruhnya terhadap nilai.

Pendekatan Data Pasar

Dikenal juga sebagai;

• Market Data Approach
• Direct Comparison Method
• Comparison Method
• Direct Sales Comparison
• Sales Comparison

Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan. Bahkan dalam penerapan pendekatan - pendekatan lain, tetap harus menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar.

Faktor Penting Dalam Menentukan Nilai Pasar

• Lokasi
• Kondisi Pasar;
• Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi, analisa dan evaluasi)
• Penggunaan (highest & best use)
• Nilai pasar diukur berdasarkan penggunaan yang optimal (penggunaan yang paling menguntungkan)

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Data Pasar

• Pendekatan Biaya
• Metode Kalkulasi Biaya, dan Metode DRC (Disaster Recovery Center / Biaya Pengganti Terdepresiasi) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan lainnya yang relevan, dimana data pasar yang tersedia terbatas.

• Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding atau yang hampir sebanding dengan objek penilaian.
• Harga jual (penawaran) dari properti pembanding kemudian dianalisa dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur - unsur pembanding.
• Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercaya.
• Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang)
• Memiliki kesamaan dalam bentuk, lokasi, luas / ukuran, penggunaan / peruntukan, dan sifat - sifat fisik, serta sifat - sifat sosial.
• Data pasar harus up to date sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian.
• Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing - masing alternatif tersebut.

Hubungan Dengan Prinsip Penilaian

• Prinsip Permintaan dan Penawaran;
• Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat sementara penawaran terhadap properti tersebut terbatas.
• Prinsip Substitusi;
• Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibanding dengan biaya pembelian properti lain yang sama.
• Prinsip Keseimbangan;
• Prinsip ini berpedoman bahwa hubungan antara tanah dan bangunan di atasnya, serta hubungan antara properti dan lingkungannya harus seimbang sehingga nilainya mencerminkan nilai pasar yang optimal.
• Prinsip Kontribusi;
• Nilai suatu properti diukur dari kontribusinya secara keseluruhan terhadap biaya yang telah dikeluarkan.
• Prinsip Eksternalitas;
• Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti dipengaruhi oleh faktor dari luar seperti kebijakan pemerintah, sarana dan prasarana lingkungan, dsb.

Dari prinsip - prinsip penilaian di atas yang paling mendasari Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah Prinsip Substitusi.

Langkah - Langkah Penilaian

• Mengumpulkan data - data properti pembanding.
• Melakukan verifikasi terhadap properti pembanding.
• Menetapkan satuan pembanding.
• Menetapkan unsur pembanding.
• Melakukan penyesuaian antara properti pembanding dengan objek penilaian.
• Melakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang ada.

Pengumpulan Data Pembanding

• Mengidentifikasi karakteristik properti.
• Mencari properti pembanding di lingkungan sekitar properti yang akan dinilai (perluasan penyelidikan ke luar lingkungan sekitar hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap)
• Waktu jual - beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaian.
• Sumber - sumber data pembanding, antara lain;

1. Pembeli / Penjual
2. Media online (iklan & daftar harga)
3. Agent Properti
4. Developer / Investor
5. Lurah / Camat
6. Notaris

Verifikasi dan Analisa Data

Membuat ringkasan dan menyusun informasi dari properti pembanding, termasuk;

• Penjual / Pembeli.
• Waktu transaksi.
• Lokasi.
• Sifat - sifat fisik, antara lain;
• Luas tanah & bangunan
• Prasarana dan lain - lain.
• Syarat pembayaran.
• Maksud & tujuannya.

Satuan Pembanding

Pengertian Satuan Pembanding

• Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian, pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut.

Jenis Satuan Pembanding

• Misal; satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, satuan pembanding untuk rumah adalah m² dan lain sebagainya.

Unsur Pembanding

Pengertian Unsur Pembanding

Unsur Pembanding adalah faktor - faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan properti yang lainnya. Dengan demikian nilai properti merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur - unsur tersebut.

Jenis - Jenis Unsur Pembanding;

• Zona, Area, Lokasi & Aksesbilitas
• Waktu & Harga Penawaran
• Luas Tanah & Bangunan
• Bahan Bangunan
• Hak atas Tanah
• Usia Bangunan
• Posisi Tanah
• Lebar Jalan

Teknik Penyesuaian

Pengertian Penyesuaian;

Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan supaya harga jual (penawaran) dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan terhadap objek penilaian. Properti pembanding yang memiliki kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

Teknik Pembobotan dengan metode tambah kurang

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada pembanding yang memiliki lebih banyak kesamaan, misal;

Data 2 ￫ 40%

Data 1 dan Data 3 ￫ 30%

Maka Nilai Pasar;

Penyesuaian Jumlah Rupiah

Dalam teknik ini penilai melakukan adjustment untuk faktor - faktor yang berpengaruh terhadap nilai, perbedaan - perbedaan pada properti yang dinilai, dianalisa secara mendetail dan disesuaikan, masing - masing dibandingkan dengan data pembanding.

Penyesuaian Persentase

Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti & objek penilaian dinyatakan dalam persentase.

Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan.
Nilai Pasar;

Urutan / rangkaian penyesuaian;

Penilai disarankan untuk mengikuti urutan / rangkaian penyesuaian yang telah ditetapkan dan distandarkan dalam semua analisa perbandingan. Urutan / rangkaian yang dimaksud di atas dapat dicontohkan sebagai berikut;

Tabel Data Properti Subjek dan Properti Pembanding;

Contoh;

Keterangan;

• Penyesuaian untuk waktu diberikan penyesuaian sebesar 2% /tahun dari harga jual.
• Penyesuaian untuk usia bangunan berupa asumsi sebesar $ 2.000 /tahun.
• Penyesuaian ukuran tanah diberikan sebesar $ 20 /m panjang, jadi selisih dari panjang tanah antara properti subjek dan pembanding 20m panjang (140m - 120m = 20m panjang), maka penyesuaian diberikan sebesar $ 20 x 20m panjang = $ 400
• Penyesuaian luas lantai bangunan diberikan nilai penyesuaian $ 20 /m²
• Penyesuaian garasi data pasar menunjukkan bahwa satu unit garasi diberikan nilai sebesar $ 2.000

Maka dari nilai indikasi data pembanding; kita dapat memperoleh nilai antara $ 107.140 sampai $ 112.400 karena data pembanding 4 memiliki kemiripan dengan properti subjek, ini berarti bahwa nilai indikasi dari data pembanding 4 mendekati dari nilai properti subjek, maka yang dipilih adalah nilai data pembanding 4 adalah sebesar $ 110.000

Kelebihan dan Kelemahan Pendekatan Perbandingan Data Pasar

• Kelebihan;
• Sederhana dan mudah dimengerti.
• Dapat diterapkan untuk semua jenis properti.
• Acuan untuk menguji ketepatan metode - metode lain.
• Lebih objektive, bersumber dari data aktual.
• Dibandingkan dengan Income Approach; menghindari kesalahan memprediksi pendapatan yang akan datang.
• Dibandingkan dengan Cost Approach; menghindari subjektifitas dalam penentuan biaya dan penyusutan.

• Kelemahan;
• Ketersediaan data pembanding sering tidak mencukupi.
• Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan.
• Memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas terutama dalam melakukan adjustment.
• Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur - unsur yang harus disesuaikan terlalu banyak.

Studi Kasus;

Elemen - Elemen Perbandingan

Elemen perbandingan merupakan unsur - unsur yang mencerminkan karakteristik dari suatu properti yang menyebabkan harga jual properti bervariasi antara yang satu dengan yang lain. Terdapat beberapa elemen yang mungkin harus dipertimbangkan dalam Pendekatan Perbandingan Data Pasar;

• Hak kepemilikan properti
• Kondisi penjualannya
• Pengeluaran yang terjadi setelah pembelian properti
• Kondisi pasar
• Lokasi
• Karakteristik fisik
• Karakteristik ekonomi
• Zonasi
• Komponen lain yang mempengaruhi nilai

QUIZ

Contoh Quiz Deposito;

Deposan Anjaz memiliki deposito senilai Rp. 2.500.000.000,- di Bank Jazz. Kemudian deposito tersebut ingin dijadikan sebagai agunan untuk kredit. Berapa plafon yang seharusnya diberikan Bank Jazz..?

Jawaban;

Deposito                         Rp. 2.500.000.000,-

Nilai likuidasi                                         90 %

Plafon yang diberikan Rp. 2.250.000.000,-

Contoh Quiz BPKB;

Cadeb Anjaz memiliki agunan BPKB mobil Peugeot tahun 2016, dengan asumsi OTR Rp. 100.000.000,- berapakah nilai pencairannya..?

Jawaban;

Asumsi OTR Rp. 100.000.000,-

Faktor yang dinilai;

• Jenis kendaraan (sedan) 70%
• Usia Kendaraan (4 tahun) 50 %
• Kendaraan milik (pribadi) 70%
• Kendaraan keluaran (eropa) 60 %
• Nilai likuidasi 60%

Pencairan Rp. 60.000.000,-

Baca juga;

loading...